Подбор участка, сделка

Решившие сменить агрессивную городскую среду обитания на свежий воздух ближайшего пригорода, зачастую останавливают свой выбор на Всеволожском районе Ленинградской области, городах-спутниках – Пушкине, Павловске, Ломоносове, а также Петродворцовом, Приморском и Курортном районах Санкт-Петербурга. Отсюда удобно добираться на работу в город, забыв при этом о поиске места для парковки на ночь, нехватке мест для отдыха и попросту жилого пространства. При этом не столь важно, будет ли место, в котором расположен Ваш дом, считаться садоводством, коттеджным посёлком или деревней. 

Выбрав для себя живописный Выборгский или Приозерский районы Ленинградской области, Вы сможете обустроить прекрасную дачу в окружении озёр и хвойных лесов.

При выборе участка под строительство дома, не лишним будет проконсультироваться со специалистом в этой области - далеко не на каждом участке земли, возведение дома будет целесообразным - стоимость работ по прокладке коммуникаций и строительству фундамента может вырастать в несколько раз, в зависимости от типа грунта. Да и при выборе проекта дома, нужно помнить, что в шестисоточном с-ве неуместно будет смотреться коттедж, занимающий добрую половину участка - такие вложения средств весьма сомнительны.

То же и с готовой недвижимостью - специалист всегда обратит Ваше внимание на слабые места и недочёты, что поможет сбить цену продавца, либо вообще отказаться от рискованной сделки.

Поэтому привлечение к процессу покупки недвижимости опытного специалиста в области строительства, а лучше человека, совмещающего две профессии - риелтора и строителя в одном лице, будет способствовать экономии Ваших средств и убережёт от дополнительных трат в будущем.

Итак, если Вы уже определились с выбором объекта недвижимости, Вам следует (данная схема действий справедлива и при продаже недвижимости): 

1. Попросить продавца предъявить правоустанавливающие документы - свидетельство о государственной регистрации права на землю, дом (с июля 2016 года свидетельство не выдаётся, вместо него выдаётся выписка ЕГРП). На дом свидетельство может отсутствовать - продавец не всегда оформляет строения, чтобы не платить налоги или просто от недостатка времени. Оформить дом можно перед покупкой, но подумайте о целесообразности - если строение под снос или ветхое, которое не представляет большой ценности, то и получение на него документов не обязательно. Другое дело, когда дом существенно влияет на сумму покупки - без оформления, а, следовательно, без возможности прописать дом в договоре купли-продажи, Вы даёте возможность не честному продавцу пойти в суд и доказать, что строение принадлежит ему. Оформлять хозяйственные постройки (бани, гаражи, хоз. блоки, туалеты) не обязательно в соответствии с законодательством, их и так можно прописать в договоре. 

Документом, на основании которого зарегистрировано право, может быть - предыдущий договор-купли продажи, свидетельство о праве на наследство и т.д. Документ-основание обязательно должен быть приложен к свидетельству или выписке из ЕГРП. 

 

2. Кадастровый паспорт на землю, на дом – отсутствие кадастрового паспорта не является препятствием для совершения сделки – главное знать кадастровый номер участка, садового дома, чтобы прописать в договоре купли-продажи, или договор будет признан не действительным и не будет зарегистрирован в регистрационной палате. 

Получение кадастрового паспорта, а точнее кадастровой выписки КВ.1 – КВ.6 имеет смысл, когда Вы хотите убедиться в правильности положения участка на местности, его линейных размерах (доступно только при наличии межевания). При отсутствии межевания в кадастровом паспорте под пунктом 16 – Особые отметки, есть фраза: Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. 

Отсутствие межевания не является препятствием для совершения сделки. Для Вас, отсутствие межевания, в дальнейшем может обернуться спорами с соседями о границах участка, хотя такие споры могут возникнуть и при наличии межевания. В настоящее время, в кадастровых палатах большое количество ошибок, несоответствий, огромные очереди - добиваться выдачи верных сведений приходится месяцами (по закону 5 рабочих дней), желание покупателя получить кадастровый паспорт только ради того чтобы, он был – не целесообразно. 

3. Получите от продавца справку об отсутствии задолженностей (в садоводстве, ДНП -  выдаёт председатель). Если такая справка есть, значит, взносы платились исправно, и никто не будет пытаться обязать Вас отдать долги за предыдущего владельца путём шантажа – отключим свет, газ, воду. 

4. Получите от продавца справку о согласии супруга продавца на продажу недвижимости или об отсутствии такого (выдаёт нотариус). 

5. И наконец, у Вас должно быть понимание того, что Вы покупаете именно тот участок, который Вам показали, а не участок соседа – можно обратиться к генеральному плану, посмотреть нумерацию соседних участков и сверить со своей, вызвать кадастрового инженера (имея на руках описание поворотных точек границ земельного участка – стр. 6 Кадастровой Выписки), который вынесет границы земельного участка на местность. 

Данных документов достаточно, чтобы заключить договор в простой письменной форме и обеспечить безопасность сделки для обеих сторон. Для нотариального договора и приобретения недвижимости по ипотеке, потребуется больший пакет документов. 

 Затем: 

1.Заключаете с продавцом предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым передаёте продавцу денежную сумму (как правило,5%-10% от основной суммы покупки, либо 50-100тыс. руб., если сумма покупки менее 1млн. руб.; сумма засчитывается в счёт суммы покупки) в качестве обеспечения обязательств по договору с условием заключения в дальнейшем основного договора купли-продажи. Получаете от продавца расписку – что денежная сумма, в соответствии с предварительным договором, им получена. 

2.Собираете недостающие документы (в т.ч. согласие супруга на приобретение объекта недвижимости) 

3.После готовности всех недостающих документов, закладываете основную сумму покупки в банковскую ячейку 

4.Заключаете основной договор купли-продажи 

5.Оплачиваете государственные пошлины 

6.Сдаёте договор для регистрации в территориальную регистрационную палату или МФЦ, обслуживающий район в котором находится недвижимость 

7.Через 14 дней получаете выписку из ЕГРП на имя покупателя и зарегистрированный договор купли-продажи в двух экземплярах - один продавцу, другой покупателю (третий экземпляр остаётся в регистрационной палате) 

8.Продавец и покупатель идут в банковскую ячейку, где покупатель предъявляет оригинал выписки из ЕГРП, после чего продавец получает доступ к ячейке с деньгами и пишет расписку для покупателя о получении основной суммы. 

Такая схема действия обезопасит как продавца, так и покупателя. Варианты с написанием генеральной доверенности на имя покупателя после передачи денег из рук в руки не безопасны. Всё выше написанное справедливо и для городской недвижимости, с некоторыми поправками.

При продаже недвижимости, очень важно правильно её преподнести потенциальному покупателю. Используя современную профессиональную съёмочную технику, мы сделаем фотографии вашего дома, участка, которые, несомненно, привлекут потенциальных клиентов.

Отснимем план местности и произведём видеосъёмку с высоты птичьего полёта; создадим видеоряд, указав на близость транспортных развязок, водоёмов, леса и другие плюсы проживания именно здесь, а не где-то ещё.

В случае, если Вам требуется квалифицированная помощь в продаже недвижимости, например, хотите продать квартиру и приобрести готовый загородный дом или наоборот; выборе участка под строительство, в выборе дома; сопровождении сделки как загородной, так и городской недвижимости – обращайтесь!